美国法上承租人优先购买权简介

美国法上承租人优先购买权简介

我国现行法律中规定了有限的几种可主张优先权（Preemptive Rights）的情形，例如有限责任公司股东、合伙企业合伙人、房屋承租人对待出售公司股份、合伙企业份额、房产、可主张优先购买权。作为判例法系国家，美国虽无成文法对优先权进行明确规定，但优先权条款在商业实践中的却广泛应用在房产交易（包括租赁和出售）、特许代理、公司证券交易、油气矿产租赁甚至是高管雇佣等协议当中。¹囿于篇幅，本文主要对房产租赁合同中的优先购买权条款进行简要介绍。

在房产租赁合同中，不少承租人会要求在合同中增加对承租房产出售时的优先购买权（Rights of First Refusal）。优先购买权通常也被称为最后确认权（Right of Last Look）或最后匹配权（Last Matching Right），即出租人可将待出售房产挂到公开市场进行询价，但出租人收到第三方购买人报价后，在同等条件（Same Terms and Conditions）下，承租人对待出售房产享有优先于第三方购买人的购买权利，只有优先购买权人明确放弃或未在约定时间内行使该合同权利的前提下，出租人才能将该房产卖给第三方购买人。

与优先购买权类似的是优先报价权（Right of First Offer），即在待出售房产挂在公开市场进行询价前，出租人必须先依据优先报价权条款的规定优先询问承租人的报价，如果当承租人未在约定时间内进行报价或承租人的报价被出租人拒绝，出租人才可以将待出售房产挂到公开市场上接受第三方购买人的报价。

优先购买权保障的是在出租人收到所有市场报价后，承租人可以通过匹配市场报价来获得对待出售房产的优先交易权利，而优先报价权保障的是承租人的优先报价权。由于优先购买权可能会对待出售房产的市场询价造成一定负面影响（例如可能减弱潜在第三方购买人的报价积极性），而优先报价权赋予了出租人对承租人报价更强的主动权，所以总体上出租人会更倾向于接受优先报价权条款。²

在草拟优先购买权条款时，除对第三方报价通知、承租人回复期间、房产中介费承担等进行约定外，为尽量避免在以后出现争议时该条款不会被法院以违反普通法物权法“禁止永久权规则”（Rule Against Perpetuities）而判定无效（Void），建议在草拟该条款的同时约定该优先购买权的终止时间。³当然，“禁止永久权规则”在美国各州也有所不同发展。例如，伊利诺伊州现行法律规定，“禁止永久权规则”不适用于优先购买权条款。⁴但伊利诺伊法院通常认为优先购买权是对物权转让的限制（Restraint on Alienation of Property），并且在发生争议时会从不利于权利持有人的角度对相关条款内容进行严解释。⁵因此，在草拟优先购买权条款时应在研究目标房产所在州法基础上对条款内容进行明确，并避免对物权自由流转造成不合理影响。